Promulguée en 2018, la Loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) vise à moderniser et à dynamiser le secteur de la construction et de l’aménagement en France. En réponse aux défis contemporains, cette législation met l’accent sur la simplification des procédures administratives, l’accélération des projets de construction, et l’amélioration de l’efficacité énergétique des bâtiments.
Parmi les défis auxquels le secteur est confronté, les risques naturels liés aux sols tels que les mouvements de terrain et le phénomène de retrait-gonflement des argiles, occupent une place de plus en plus importante. Ces instabilités géologiques peuvent en effet engendrer des dommages considérables aux constructions et mettre en péril la sécurité des occupants.
C’est dans ce contexte que la loi ELAN introduit des mesures visant à renforcer la sécurité des constructions et à améliorer la qualité de l’habitat. En particulier, elle impose de nouvelles obligations en matière d’études géotechniques afin de mieux appréhender les caractéristiques des sols et d’anticiper les risques potentiels.
Les grands axes de la loi ELAN
Au-delà de ses aspects spécifiques à l’étude de sol, la loi ELAN loi s’articule autour de plusieurs axes majeurs visant à simplifier les procédures et améliorer la qualité du logement.
Simplification administrative
L’une des priorités de cette loi est de fluidifier les démarches administratives, souvent perçues comme un frein à la réalisation des projets immobiliers. Pour ce faire, le législateur a mis en place plusieurs dispositifs :
- Dématérialisation des procédures : entre les administrés et les services de l’État ; ce qui permet de gagner du temps et de réduire les coûts.
- Simplification des permis de construire : notamment pour les petites extensions et les constructions dans les zones à urbaniser.
- Réduction des diagnostics immobiliers : afin de limiter les charges pesant sur les propriétaires.
Accélération de la construction
Pour répondre à la demande croissante de logements, la loi ELAN met en place des mesures visant à favoriser la construction de nouveaux habitats. Parmi ces mesures, on trouve des dispositifs d’aménagement foncier qui facilitent la mobilisation des terrains constructibles.
La loi simplifie également les règles d’urbanisme, permettant une plus grande flexibilité dans la conception des projets immobiliers. Par exemple, elle autorise des dérogations aux règles de hauteur et de densité dans certaines zones afin de maximiser l’utilisation des espaces disponibles et de favoriser la construction de logements en milieu urbain. En parallèle, de nouveaux dispositifs d’aide à la construction ont été mis en place pour soutenir les primo-accédants et les investisseurs.
Amélioration du logement social
La loi ELAN accorde une attention particulière à l’amélioration du logement social. Elle prévoit en effet des mesures pour augmenter le financement et la construction de nouveaux logements sociaux ainsi que pour améliorer le parc existant.
Dans ce sens, les procédures de construction de ces logements ont été simplifiées pour accélérer les projets. Par ailleurs, la loi encourage le développement de nouvelles formes de logement social, telles que les logements intermédiaires ou les logements participatifs.
Les obligations de la Loi ELAN en étude de sol
Pour renforcer la sécurité des constructions et garantir une meilleure gestion des risques géotechniques, la Loi ELAN introduit des obligations spécifiques en matière d’étude de sol.
Étude géotechnique préalable à la vente
L’une des innovations majeures de la loi ELAN est l’obligation pour les vendeurs de terrains situés dans des zones à risque de mouvements de terrain de réaliser une étude géotechnique préalable à la vente. Réalisée par un géotechnicien, cette étude a pour objectif d’évaluer les caractéristiques du sol et d’identifier les éventuels risques liés aux mouvements de terrain.
Grâce à cette étude, l’acheteur dispose d’informations précieuses sur l’état du terrain et peut ainsi prendre une décision éclairée quant à l’acquisition du bien. Le rapport d’étude géotechnique devra notamment mentionner :
- La nature des sols : sables, argiles, roches, etc.
- Les risques de mouvements de terrain : retrait-gonflement des argiles, tassements, glissements de terrain, affaissements, etc.
- Les préconisations pour la construction : type de fondations adapté, mesures de confortement, etc.
Intégration des résultats de l’étude dans la conception
La loi impose entre autres aux constructeurs d’intégrer les résultats de l’étude géotechnique dans la conception des fondations et des ouvrages. Cette mesure est davantage essentielle pour adapter le bâti aux contraintes spécifiques du sol et prévenir les sinistres liés aux mouvements de terrain.
Par exemple, si l’étude révèle la présence d’argiles gonflantes, les fondations peuvent être conçues pour minimiser les effets de retrait-gonflement. De même, en cas de risque d’affaissement, des techniques de renforcement du sol peuvent être mises en œuvre.
Norme de présomption de responsabilité
Pour inciter les vendeurs à réaliser l’étude géotechnique, la loi ELAN instaure une présomption de responsabilité. Cela voudrait signifier qu’en cas de sinistre lié à un mouvement de terrain, le vendeur pourra être tenu responsable si aucune étude géotechnique n’a été réalisée ou si les résultats de cette étude n’ont pas été communiqués à l’acheteur.
Cette norme renforce l’obligation de transparence et incite les vendeurs à se conformer aux exigences géotechniques pour éviter d’éventuels contentieux. Bien évidemment, en cas de litige, le vendeur devra prouver qu’il a respecté cette obligation pour éviter toute responsabilité.
Loi ELAN et le retrait-gonflement des argiles
Les sols argileux, composés de particules très fines, présentent des propriétés particulières liées à leur capacité à absorber ou à perdre de l’eau. Sous l’effet des variations climatiques, ces sols subissent des cycles de gonflement lors des périodes humides et de retrait lors des périodes sèches. Ces mouvements différentiels du sol peuvent engendrer des fissures dans les fondations, des désordres structurels et, dans les cas les plus graves, l’effondrement de bâtiments.
La prévention de ces risques passe par la réalisation d’études géotechniques approfondies, qui permettent d’identifier les zones à risque et de concevoir des solutions adaptées pour minimiser les impacts. C’est du moins ce que vient appuyer la loi ELAN en reconnaissant l’importance de prendre en compte les risques liés aux sols dans la construction et de mettre en place un cadre réglementaire visant à mieux prévenir les sinistres.
Cependant, il est important de noter que la prévention des risques liés aux argiles gonflantes ne se limite pas à la réalisation d’une étude géotechnique. La conception des ouvrages, le choix des matériaux et la mise en œuvre de mesures de suivi sont également des éléments clés pour garantir la durabilité des constructions dans les zones à risque.
Les enjeux de la loi ELAN pour les acteurs du secteur
La Loi ELAN, en réformant les obligations relatives aux études géotechniques, n’est pas restée sans impact sur les différents acteurs du secteur immobilier. Pour les constructeurs et les promoteurs par exemple, ils doivent désormais intégrer les résultats des études géotechniques dans la conception de leurs projets. Cela implique :
- Une adaptation des fondations : Les fondations doivent être dimensionnées et conçues de manière à résister aux mouvements du sol et à assurer la stabilité des bâtiments.
- La mise en œuvre de mesures de confortement : Dans certains cas, des mesures de confortement peuvent être nécessaires telles que des injections de coulis ou des traitements du sol.
- Un suivi des constructions : Il est important de mettre en place un suivi régulier des constructions pour détecter d’éventuels désordres et y remédier rapidement.
Parallèlement, La loi ELAN offre aux acquéreurs une meilleure protection en leur permettant de disposer d’informations plus complètes sur l’état du sol avant d’acheter un bien immobilier. Grâce à l’étude géotechnique en effet, ils peuvent :
- Évaluer les risques liés au terrain ;
- Négocier le prix de vente
- Se prémunir contre les risques de sinistres ;
Les usagers, quant à eux, profitent d’un bâtiment mieux adapté aux contraintes géotechniques du terrain, réduisant ainsi les risques de sinistres et améliorant la durabilité de l’ouvrage.
Conclusion
En résumé, la Loi ELAN, adoptée en 2018, modernise le secteur de la construction en France en simplifiant les procédures administratives et en accélérant les projets de construction. Par ailleurs, elle introduit des obligations géotechniques pour mieux appréhender les risques naturels liés aux sols, comme les mouvements de terrain et le retrait-gonflement des argiles.
En renforçant la sécurité des constructions et en améliorant la qualité de l’habitat, la loi ELAN offre une meilleure protection aux acquéreurs et usagers tout en soutenant les constructeurs et promoteurs dans leurs projets immobiliers, sans oublier les vendeurs.
