En France, le retrait-gonflement des argiles (RGA) est devenu la première cause de sinistres sur les maisons individuelles, devant les tempêtes et les inondations. Entre 2018 et 2022, plus de 240 000 sinistres ont été enregistrés, soit 58 % de l’ensemble des dommages constatés depuis 1989. Face à une sinistralité en forte hausse, aggravée par les sécheresses à répétition et les effets du changement climatique, l’État a décidé de refondre entièrement la cartographie nationale d’exposition au risque. L’arrêté du 9 janvier 2026, publié au Journal officiel le 31 janvier 2026, marque un tournant réglementaire majeur : à compter du 1er juillet 2026, de nouvelles obligations s’imposeront aux vendeurs de terrains et aux constructeurs.

Qu’est-ce que la nouvelle carte RGA 2026 change concrètement ?

La carte d’exposition au retrait-gonflement des argiles, initialement publiée en 2019 puis réglementairement ancrée par l’arrêté du 22 juillet 2020, n’avait jamais été révisée en profondeur. La version 2026, élaborée conjointement par le BRGM et la Mission risques naturels (MRN), intègre pour la première fois les données de sinistralité issues des catastrophes naturelles déclarées entre 1989 et 2022. Elle croise ces données avec des informations géologiques, lithologiques et minéralogiques actualisées pour cartographier avec plus de précision les secteurs réellement exposés.

Le résultat est sans équivoque : 55 % du territoire hexagonal se trouve désormais en zone d’exposition moyenne ou forte, contre 48 % avec la carte précédente. En nombre de logements, ce sont 12,1 millions de maisons individuelles qui sont concernées (61,5 % du parc), contre 10,3 millions en 2020 (52,5 %). Certaines régions enregistrent des progressions particulièrement marquées, comme Auvergne-Rhône-Alpes (de 33 % à 49 % de la superficie régionale) ou le Grand Est (de 41 % à 53 %).

Quels territoires et quels projets sont désormais soumis à l’étude de sol G1 ?

La loi Élan, adoptée en 2018 et entrée en vigueur progressivement depuis 2020, a instauré un dispositif de prévention fondé sur le zonage RGA. La nouvelle cartographie élargit mécaniquement le périmètre d’application de ces obligations.

L’étude de sol G1 : une obligation renforcée pour la vente de terrain

Dans toutes les zones classées en exposition moyenne ou forte, tout terrain à bâtir non construit devra être accompagné d’une étude de sol G1 avant toute vente. Cette mission géotechnique préalable comprend deux volets : la mission G1 ES (étude de site), qui identifie les formations géologiques en présence et leur susceptibilité au RGA, et la mission G1 PGC (principes généraux de construction), qui formule les premières prescriptions adaptées au site.

Concrètement, l’étude G1 doit être annexée à la promesse de vente ou à l’acte authentique de cession du terrain. Pour le vendeur, c’est une obligation légale dont le non-respect engage sa responsabilité. Pour l’acquéreur, c’est une information décisive qui lui permet d’anticiper les contraintes techniques et les surcoûts éventuels avant tout engagement contractuel.

L’étude de sol G2 : une étape technique incontournable pour construire

Une fois le terrain acquis, la construction d’une maison individuelle en zone d’exposition moyenne ou forte impose la réalisation d’une étude de sol G2, qui doit être transmise au constructeur avant la signature du contrat de construction. À la différence de la G1, la G2 est une mission de conception : elle prend en compte l’implantation précise du bâtiment, la nature des charges, la géométrie des fondations et les techniques constructives envisagées.

La mission G2 se déroule en deux phases successives. La phase avant-projet (G2 AVP) définit le modèle géotechnique du site et propose des solutions de fondations adaptées. La phase projet (G2 PRO) affine ces recommandations avec des notes de calcul et des plans d’exécution détaillés. Sans ces données, un constructeur reste exposé à des fondations sous-dimensionnées, à des tassements différentiels et à des fissures structurelles dont le coût de réparation dépasse régulièrement 30 000 €.

Quelle est la date d’application et qui est concerné à partir du 1er juillet 2026 ?

L’arrêté du 9 janvier 2026 prévoit une entrée en vigueur de la nouvelle cartographie au 1er juillet 2026. À cette date, la nouvelle carte RGA se substitue intégralement à la carte de 2020 pour l’application des obligations issues de l’article 68 de la loi Élan. Tous les actes notariés de vente de terrain et tous les contrats de construction de maisons individuelles conclus à compter de cette date devront s’y conformer.

Les propriétaires dont le terrain se trouvait jusqu’alors en zone faible ou nulle et qui basculent en zone moyenne ou forte avec la nouvelle carte sont directement concernés. Les transactions engagées avant le 1er juillet 2026 et dont l’acte authentique est signé avant cette date restent soumises à la carte de 2020. Il est donc conseillé, pour tout projet en cours de négociation, de vérifier dès maintenant le nouveau classement du terrain sur le portail Géorisques.

Quel impact concret pour les maîtres d’ouvrage et les professionnels du bâtiment ?

Pour les particuliers qui envisagent d’acheter un terrain ou de faire construire, la démarche pratique évolue sur deux points essentiels. Premièrement, il convient de vérifier dès le stade de la recherche foncière si le terrain visé figure désormais en zone d’exposition moyenne ou forte selon la carte 2026, et non plus selon la carte 2020 qui pouvait le classer différemment. Deuxièmement, le budget de l’opération doit intégrer le coût des études de sol obligatoires dès l’amont : une étude G1 représente en moyenne entre 800 € et 2 000 € selon la superficie du terrain et la complexité géologique du site.

Pour les professionnels (notaires, promoteurs, constructeurs de maisons individuelles et bureaux d’études) la mise à jour impose une révision des procédures internes. Les notaires devront systématiquement vérifier le classement RGA 2026 dès la rédaction des avant-contrats pour les terrains situés dans les nouvelles zones. Les bureaux d’études géotechniques, quant à eux, devront adapter leurs livrables pour s’assurer que missions G1 et G2 couvrent bien les terrains nouvellement classés, en particulier dans les secteurs périurbains et ruraux qui n’étaient pas concernés par les obligations constructives avant juillet 2026.